伴随着城市化的进程，投资客炒房团们伴随着刚需购房者一同入场，将国内房价推高了一番又一番。没曾想，我们购房者在叫苦的时候，海外同胞也受着这样的高房价低收入的煎熬。

我们曾经想着请他们出山，炒海外房产，赚老外的钱。可事实却是，一群投资客们在一群被赚得钵满盆满的同时，套的被套，亏的被亏。

房价跌破百万加元

大温哥华地区房地产委员会在 7 月 3 日公布的数据显示：2019 年 6 月份大温地区独立住宅、联排别墅、公寓的综合基准价格在 2019 年 6 月跌至 998700 加元，较今年 5 月环比下跌 0.8%，与 2018 年 6 月同比下跌 9.6%，较 2018 年 5 月最高位的跌幅更是高达 10%。

房屋基准价一向是大温地产的风向标，2019 年 6 月已经是房价连续第 13 个月的下跌了。这也是自 2017 年 5 月以来首次跌破 100 万加元的整数关口，重回两年前的房价水平。

若从房屋的类型来看，独立单户住宅（detached）的跌幅最大。

6 月独立住宅的基准价为 1,423,500 加元，比去年 6 月下跌了 10.9%，但是比上个月略微上涨了 0.1%。

6 月联排别墅（Townhome）的基准价为 774,700 加元，比去年 6 月下降了 8.6%。

6 月公寓（condo）的基准价为 654,700 加元，比去年 6 月下降了 8.9%。

房价的持续性下探，带来的肯定是房产投资者对于未来市场的恐慌，随着房价的下滑，二手交易必定异常火热，可问题是，恰恰相反。

众多 2016 年前后买入的房产，三年两年后将价格直接挂到买入时价格的七八折，依然无人问津。

价格持续走低，交易量更是暴跌，这就不仅仅是价格问题了，没人来接盘的房子，是在需求上不存在，买来后难不成坐着交税费？

成交量跌破 24 年前

在成交量方面有数据显示：今年 6 月共售出 2077 套房屋，较今年 5 月的销售量来看，环比下跌 21.3%，较去年同期同比下跌 14.4%。这一数值不仅比 6 月的历史十年均值下滑近 35%，也创 2000 年以来的 6 月同期纪录最低点。

在销量类型上来看，2019 年 6 月公寓销量下跌最为严重，较去年同期同比跌幅最大为 24.1%，单月累计销量仅 941 套。其次为，联排别墅同比下跌近 7%，独立式住宅同比下跌 2.6%。

不仅交易价格的持续下挫，在成交量上也是极度疲软。即使市场如此冷淡，可大温哥华地区的待售房屋供应量却依然持续性飞涨。

今年 6 月来看，新挂牌的房屋数量 4751 套，比去年同期下降了 10%，有明显的下滑迹象。待售房屋总量，却增加到了 14,968 套，较今年 5 月稍有增长，环比增加 1.9%，但同比去年 6 月增加了 25.3%。

整体看来，温哥华的楼市，价格持续下跌，交易量上极度疲软，待售房屋上继续攀高。温哥华的楼市，这是在高位呢？还是在低谷呢？

十三连跌的背后

大温哥华的房地产市场 " 混乱 " 已经不是一天两天了，将时间再往前推一点可以看到。自 2014 年开始到 2016 年上半年的两年多时间内大温哥华的房价上涨了近 4 成。

随后的三年里温哥华的房价基本处于一个盘整阶段，至于盘整过后，是继续上扬呢还是调头往下，还真不好说。

我们先捋一下大温哥华的房价为什么会上涨，又为什么止涨盘整。

温哥华的房价上涨内生性需求影响很小，外部资本的涌入异常明显。首先看一下，温哥华这个城市！

有着 " 北方好莱坞 " 之称，同为加拿大著名的旅游胜地的温哥华，在 2012 年被评为世界最适宜居住城市第三名，仅次于澳大利亚的墨尔本和奥地利的维也纳。

而作为加拿大的第三大都会城市，加拿大西部第一大城市，在 2011 年的人口普查中，温哥华市内的人口只有可怜的 60 万，而大温哥华的总人口也仅仅只有 230 万而已。居住环境如此优越的温哥华，在 2010 年的第 21 届冬季奥运会后开始被世人关注。

至于这座城市有多么吸引人，自己琢磨着，不展开描述。

1、移民城市的投机客

上一轮经济危机后至今的过去的十年里，以中国为首的全球各国经济开始逐步走向复苏，美联储的几轮量化宽松，致使美国美元资产贬值，全球物价上涨，原本美国作为移民的首选地，也就在温哥华亮眼全球抢占了一些风头。

2017 年 7 月至 2018 年 7 月，多伦多新增 7.7 万多名新居民，是整个北美排在第二名的凤凰城的三倍以上。

与此同时，回看我国房地产市场的发展，在 2013 年前后和 2016 年前后的两轮房价暴涨，几乎所有大中城市房价再过去十年里均翻了两到三倍，然后房价涨幅最明显的 2016 年恰巧和温哥华房价暴涨，基本处于同一时间段内。

华人疯抢温哥华在过去的三年里也不绝于耳，有能力在海外资产配置上有想法的当然首先是不差钱的 " 高净值 " 群体。相比于国内房价的飞涨，大城市病也日益显现，有移民准备或倾向的，也开始扎堆 " 抄底 " 温哥华。

这个华人移民遍地的城市里，2016 年，大温哥华地区房价上涨 36.4%，位居全球之冠；2017 年，温哥华房价又持续上涨 15.9%。

2、房价收入脱节后的组合拳

另一方面，持续性无止尽的上涨终究会出现问题的。温哥华房价暴涨的背后，是与居民收入的严重脱节。

数据显示：温哥华的房价在加拿大排名第一，但当地的居民收入的上涨却远远跟不上房价严上涨的节奏。温哥华家庭平均年收入 6.5 加币，在全加拿大所有城市中排名中位列第 18 位。在加上，加拿大的财产税费特别的高，减去税费的收入也就仅剩 5 万余元了。

按照此前 180 万的均价来看，普通家庭在不吃不喝 36 年才能买上一套房，即便按现在 100 万的均价，也需要 20 年。

随着前边的大量的外来资金的涌入，共同推高了温哥华房价。温哥华的房屋空置情况也顺理成章成为整个加拿大最为严重的地方了，且越好的社区空置越严重，也就很好的说明了非居住性的市场需求了。

因此，从 2018 年开始，温哥华接连对楼市进行了三连重拳打击：

1、对海外买房开征 20% 的投机税；

2、对一年内居住不满 6 个月的房屋征收 1% 的空置税；

3、在全球加息压力之下，又迎来住房信贷的全面挤压。

在这三连击的组合拳下，外来资本投机推高的温哥华房价，还能继续上涨吗？市场由涨转跌，成交量断崖式下跌，也是情理之中的。

从 2018 年 5 月开始，温哥华房价开始一转大涨态势，扭头向下，房价同比涨幅连续 13 个月收缩。

如今，随着投机税、空置税逐渐落地，以及愈发明显的加息压力，大温哥华地区的楼市大调整，已经在所难免。

投机税和控制税的直接过滤掉了绝大多数外来资本的炒作机会，人口极度稀少的温哥华，内生性购房需求在今天的惨淡的成交量上已经得以很好的体现。

可摆在眼前的是：成交量疲软，价格持续下滑，供应增加。

但笔者看来：再大涨也很难了，硬着陆已经暴跌也不太现实，缓步下探，的可能性较大。

毕竟资本的力量不容小觑！